Kira Artışı Nedir ve Neden Önemlidir?
Kira sözleşmeleri, ev sahibi ile kiracı arasındaki en önemli hukuki belgelerden biridir. Belirli bir süre için belirlenen kira bedeli, sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte artışa tabi tutulur. İşte bu noktada kira artışı nasıl hesaplanır sorusu gündeme gelir. Özellikle son yıllarda yükselen enflasyon nedeniyle kiracılar ve ev sahipleri arasında kira artış oranları sıkça tartışma konusu olmuştur.
Kira Artışı Hesaplamasında Yasal Düzenlemeler
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranları, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) dikkate alınarak hesaplanır. 2019 yılında yapılan değişiklikle birlikte kira artışı, artık 12 aylık ortalama TÜFE oranı ile sınırlandırılmıştır. Yani ev sahibi, kiradan daha yüksek bir artış talep edemez.
Örneğin, TÜFE 12 aylık ortalaması %20 olarak açıklanmışsa, ev sahibi en fazla %20 oranında zam yapabilir.
TÜFE Nedir ve Kira Artışına Nasıl Uygulanır?
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), tüketicilerin mal ve hizmetler için ödediği fiyatların zaman içindeki değişimini ölçen bir endekstir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır.
Kira artışında kullanılan TÜFE oranı:
-
Aylık TÜFE değil, 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.
-
Bu oran Resmî Gazete’de yayımlanır ve kira artış hesaplamalarında resmi kriter olarak kullanılır.
Örnek:
Mevcut kira 10.000 TL, 12 aylık ortalama TÜFE oranı %20 ise;
10.000 TL x %20 = 2.000 TL artış yapılır. Yeni kira bedeli 12.000 TL olur.
Kira Artış Oranı Sözleşmede Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmelerinde artış oranı genellikle bir madde ile düzenlenir. Ancak sözleşmede belirtilen oran, TÜFE oranının üzerinde olamaz.
-
Sözleşmede artış oranı yoksa: TÜFE oranı esas alınır.
-
Sözleşmede artış oranı varsa: Oran TÜFE sınırını aşamaz.
-
Sözleşmede farklı bir hesaplama yöntemi varsa: Geçerli sayılmaz, yine TÜFE dikkate alınır.
Bu nedenle, kira artışı konusunda sözleşme hükümleri ile yasal düzenlemeler birlikte değerlendirilir.
Konut Kiralarında Yüzde 25 Sınırlaması
Son dönemde en çok konuşulan konulardan biri de konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı olmuştur. 11 Haziran 2022 tarihinde getirilen bu düzenlemeyle, konut kiralarında bir yıl süreyle en fazla %25 oranında artış yapılabileceği belirtilmiştir. Daha sonra bu süre uzatılmıştır.
Bu durumda:
-
Eğer TÜFE %40 çıkarsa bile konut kiralarında artış en fazla %25 olabilir.
-
%25 sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir, işyeri kiralarında uygulanmaz.
Kira Artışı Hesaplama Örneği
Örnek üzerinden kira artışını daha net görmek mümkündür.
-
Eski kira bedeli: 8.000 TL
-
TÜFE 12 aylık ortalama: %18
-
Konut kiralarında %25 sınırı: Geçerli
Hesaplama:
8.000 TL x %18 = 1.440 TL → Yeni kira 9.440 TL
Ancak eğer ev sahibi %25 talep ederse, üst sınır 10.000 TL olur.
Bu örnek, kiracı ve ev sahibinin hangi orana göre hareket etmesi gerektiğini net şekilde ortaya koyar.
İş Yeri Kiralarında Kira Artışı
Kira artışında konut ve işyeri kiraları arasında fark vardır. İşyerlerinde yüzde 25 sınırı uygulanmaz. Dolayısıyla işyeri kiraları için 12 aylık ortalama TÜFE oranı doğrudan uygulanır.
Örneğin, işyeri kirası 20.000 TL ve TÜFE %40 ise, yeni kira 28.000 TL olacaktır.
Kira Artışında Kiracının Hakları
Kiracılar, yasal sınırın üzerinde yapılan artışlara itiraz etme hakkına sahiptir. Bu durumda:
-
Kiracı, ev sahibinin talep ettiği artışın yasal sınırı aştığını belgeleyebilir.
-
Uyuşmazlık halinde tüketici hakem heyeti veya sulh hukuk mahkemesi devreye girebilir.
-
Kiracı, haksız zam taleplerine karşı korunmaktadır.
Kira Artışında Ev Sahibinin Hakları
Ev sahipleri de kira artışında yasal haklarını koruyabilir. Ev sahibi:
-
TÜFE oranına göre artış talep edebilir.
-
Konut kiralarında %25 sınırı dolduğunda daha yüksek artış için dava açabilir.
-
Uzun süre düşük kalan kira bedelleri için kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davası ile Kira Artışı
Kiracı ve ev sahibi kira artışında anlaşamazsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, emsal kira bedelleri ve TÜFE oranı dikkate alınarak yeni kira bedelini belirler.
Ancak dava, sözleşmenin 5. yılından sonra açılabilir. İlk 5 yıl boyunca TÜFE oranı uygulanmaya devam eder.
Kira Artışında En Sık Sorulan Sorular
-
Kira artış oranını kim belirler?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı TÜFE oranı esas alınır. -
Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?
Hayır, TÜFE oranı ve konut kiralarında %25 sınırı aşılmaz. -
İşyeri kiraları için %25 sınırı var mı?
Hayır, işyerlerinde doğrudan TÜFE uygulanır. -
Sözleşmede artış oranı yazmazsa ne olur?
Kanunen TÜFE oranı uygulanır.
Sonuç: Kira Artışı TÜFE ve Sözleşme Kriterlerine Göre Belirlenir
Özetle, kira artışı nasıl hesaplanır sorusunun cevabı, hem sözleşme hükümlerine hem de TÜFE oranlarına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu gereğince 12 aylık ortalama TÜFE oranı üst sınırdır. Konut kiralarında %25 zam sınırı uygulanırken, işyeri kiralarında doğrudan TÜFE dikkate alınır.
Kiracılar, yasal sınırın üzerinde yapılan artışlara itiraz edebilirken, ev sahipleri de kira bedelinin düşük kalması halinde kira tespit davası açabilir. Bu nedenle kira artışı, hem kiracı hem de ev sahibi açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir.